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            國稅總局稱正研究房租抵稅媒體詳解個人租房

            2019-06-23 來源:

            國稅總局?稱正研究房租抵稅 媒體詳解個人租房應納稅額

            國家稅務總局人士:“此事涉及稅務總局、財政部、住建部等部門,還在研究”。媒體詳解個人出租住房應納稅款等于含稅銷售額乘以5%。如果租金收入是5000元,承擔的稅款為5000乘以5%,為250元。

            房租抵扣個稅引發繳稅和漲租擔憂 國稅總局稱“還在研究”

            聚焦房租抵扣

            主持人左永剛:近期,房租抵扣個稅引發廣泛關注,房東擔心繳稅,租戶憂慮因此房租上漲,一場心理博弈正在進行,不過,昨日一位國家稅務總局人士稱“此事還在研究中”。

            本報包興安

            近期,房租抵扣個稅引發廣泛關注,房東擔心繳稅,租戶憂慮因此房租上漲。對此,一位國家稅務總局人士昨日告訴《證券》,“此事涉及稅務總局、財政部、住建部等部門,還在研究,并不是稅務總局一家就能決定的?!?/p>

            據了解,根據《國家稅務總局關于發布的公告》的相關規定,納稅人享受住房租金專項附加扣除,應當通過遠程辦稅端或電子模板填報《個人所得稅專項附加扣除信息表》,在月度預扣預繳時報送給扣繳義務人或者年度終了后報送給主管稅務機關,完整錄入主要工作城市、租賃住房坐落地址、出租人姓名及身份證件類型和號碼或者出租方單位名稱及納稅人識別號(社會統一信用代碼)、租賃起止時間等信息(納稅人有配偶的,填寫配偶姓名、身份證件類型及號碼等信息),即可享受住房租金專項附加扣除。注意留存扣繳義務人簽章的《個人所得稅專項附加扣除信息表》紙質件,同時將住房租賃合同或協議等資料留存備查。

            納稅人在主要工作城市沒有自有住房而發生的住房租金支出,可以按照以下標準定額扣除:直轄市、省會(首府)城市、計劃單列市以及國務院確定的其他城市,扣除標準為每月1500元;除第一項所列城市以外,市轄區戶籍人口超過100萬的城市,扣除標準為每月1100元;市轄區戶籍人口不超過100萬的城市,扣除標準為每月800元。市轄區戶籍人口,以國家統計局公布的數據為準。

            “住房租金抵扣個稅是這次個稅改革的一個重要突破,通過專項抵扣可以為租戶減負?!比缡墙鹑谘芯吭焊呒壓暧^策略研究員楊芹芹對《證券》表示,但在操作過程中卻遇到困難,房東不太配合,擔心后續加強征管而補繳稅款。這是因為按照現行法律,不動產出租所得需要繳納一定比例的稅費,但實際上,很多房東出租房屋所得并未納稅。但這不能成為房東不配合租戶辦理租金抵扣的理由,協助租戶辦理租金抵扣是房東的義務。

            據國家稅務總局有關負責人介紹,根據《財政部國家稅務總局關于營改增后契稅房產稅土地增值稅個人所得稅計稅依據問題的通知》(財稅〔2016〕43號)第四條規定,個人出租房屋的個人所得稅應稅收入不含增值稅,計算房屋出租所得可扣除的稅費不包括本次出租繳納的增值稅。個人轉租房屋的,其向房屋出租方支付的租金及增值稅額,在計算轉租所得時予以扣除。第五條規定,免征增值稅的,確定計稅依據時,成交價格、租金收入、轉讓房地產取得的收入不扣減增值稅額。第六條規定

            ,在計征上述稅種時,稅務機關核定的計稅價格或收入不含增值稅。

            根據《財政部國家稅務總局關于調整住房租賃市場稅收政策的通知》(財稅〔2000〕125號)規定:“三、對個人出租房屋取得的所得暫減按10%的稅率征收個人所得稅?!?/p>

            蘇寧金融研究院宏觀經濟研究中心主任黃志龍《證券》表示,短期內,稅務部門對房東的房租收入征收所得稅的可能性不大,一方面是因為當前正處于住房租賃市場發展的重要時期,對房租收入征稅將不利于租賃市場的發展,另一方面對房東房租收入進行征稅,將可能進一步推高租金。但是,長期來看,房東的房租收入作為財產性收入的重要來源,隨著征稅信息的不斷完善,對房租收入進行征稅是大勢所趨。

            來源:證券

            媒體:財政部、稅務總局正研究房租抵稅落地新問題

            賽北/“券商中國”公號

            1月7日消息,個稅住房租金可以抵扣個稅,但最近落地執行過程中,卻反復被曝出房東擔憂稅務部門會根據信息向其追征稅費,而拒絕提供信息。對此,有媒體向國家稅務總局12366納稅服務平臺進行了咨詢,客服表示目前沒有接到根據專項附加扣除信息追征房租相關稅費的通知。

            但據券商中國向有關負責人了解,此事目前尚無定論,需由住房和城鄉建部牽頭,財政部、稅務總局相關部門一起確定相關細節。目前相關部門已在研究這一個稅落地過程中出現的新問題。

            個稅落地實施出現bug,房租專項扣除遭遇房東“抵制”

            2019年1月1日起,國家稅務總局制訂的《個人所得稅扣繳申報管理辦法(試行)》正式實施。已經開啟填報6項專項附加扣除的信息。但不少租客想用房租抵稅的想法卻遭到了房東的“抵制”,表示如果租客要抵扣個稅,要么漲房租,要么租客自己去繳相關稅款。甚至也有房東直言寧愿房間空置,也不同意租客做個稅的租房專項扣除。

            按照現行的政策,納稅人享受住房租金專項附加扣除時,要填報主要工作城市、租賃住房坐落地址、出租人姓名和身份證件類型和號碼或者出租方單位名稱及納稅識別號(社會統一信用代碼)、租賃起止時間等信息。直轄市、省會(首府)城市、計劃單列市,以及國務院確定的其他城市每月 1500 元;除上述城市外,市轄區戶籍人口超過 100 萬人的城市每月 1100 元,市轄區戶籍人口不超過 100 萬人(含)的城市每月 800 元。

            一名沒有具名的稅務部門有關人士稱,“現在各地的稅務局也都很困惑,也在等待上級部門的指示?!?/p>

            為什么業主不愿配合租客抵扣?

            目前很多房屋出租并未備案,稅務機關不掌握房東的房租收入情況,通過納稅申報后,房東的房租收入就會被記錄。目前以北京為例,租賃行為被備案的比例非常低,不足一成,而如果看全國,1%都不到。業主擔憂租賃行為被記錄后,未來會涉及到房地產稅等更多的稅費。這種情況下,不愿意不配合租戶登記也就成為了必然。

            出租房屋目前大部分是可以按照5%的綜合征收率計征稅款,但未來是不是會找補舊賬對于業主來說依然非常擔憂。即使按照5%算,一套年租金10萬的房屋,稅費也有5000元。而租戶抵扣的個稅其實節省一個月也就100元左右。

            業主租賃行為若被記錄在案稅額或更高

            針對個人出租房屋在稅務機關征收稅款時劃分為兩類,一類是個人出租住房,一類是個人出租非住房。采用綜合征收率方式個人出租住房可按5%綜合征收率計征稅款,應納的稅款等于含稅銷售額乘以5%。如果個人出租住房租金收入是5000元,承擔的稅款為5000乘以5%,為250元。

            對于個人出租非住房,在選擇綜合征收率計征方式的情況下,兩檔綜合征收率保持不變,而在適用綜合征收率的月租金收入臨界點上較前有所變化。營改增后,計算稅金的月租金臨界點為31500元。即月租金在31500元(含)以下的適用7%的綜合征收率,月租金在31500元以上的適用12%的綜合征收率。

            采用分稅種方式

            個人出租住房如采用分稅種方式,需分別計算繳納增值稅、城建稅、教育費附加、地方教育附加、個人所得稅和房產稅。

            增值稅按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額,應納稅款=含稅銷售額 (1+5%) 1.5%。對于取得的租金收入應按“財產租賃所得”項目計算繳納個人所得稅,依照現行稅法計算應納稅額。

            同時,還需按房產租金收入的4%繳納房產稅。個人出租非住房如采用分稅種計稅方式,需分別繳納增值稅、城建稅、教育費附加、地方教育附加、個人所得稅、房產稅、城鎮土地使用稅和印花稅。增值稅按照5%的征收率計算應納稅額,應納稅款=含稅銷售額 (1+5%) 5%。

            對于取得的租金收入應按“財產租賃所得”項目計算繳納個人所得稅,依照現行稅法計算應納稅額。房產稅應以房產租金收入為房產稅的計稅依據,稅率為12%。無租使用其他單位房產的應稅單位和個人,依照房產余值代繳納房產稅。城鎮土地使用稅則按照實際占用土地面積乘以每平方米年稅額計算應納稅額。

            根據北京市城鎮土地使用稅的納稅等級,每平方米年稅額為1.5至30元,城鎮土地使用稅每月稅額為占地面積 每平方米年稅額 租賃期限/12。印花稅按“財產租賃合同”稅目繳納,稅率為0.1%。

            專家分析:個稅抵扣的初衷不是為了收集租賃交易行為

            中原地產首席分析師張大偉分析認為,首先,從個稅抵扣設計的初衷看,肯定不是為了收集租賃交易行為。因為從邏輯上,5000以上收入而且繳納個稅的人士才需要抵扣,這就使得中低端租賃市場,或者二三線租賃市場,很多租戶并不需要抵扣。

            另外一線城市的租賃行為的收集,也只收集交易,不收集交易價格,那么這種信息也很難傳遞到租房收稅。所以從政策制定本身看,還是單純的只是為了替租戶減少個稅,并沒有通過這一登記達到收稅的目標。在不動產登記完成后,是否空置或者出租已經很容易掌握。

            其次,但事實上,房東出租房從法律角度的確應該交稅,但約定俗成的當下市場,交稅比例非常低,不足全國市場的1%。這種情況下,制定政策的時候,應該避免給租戶與業主預期。引導納稅應該是長期過程。另外中國房地產稅制中,重交易稅費,輕持有稅費,這也使得業主擔憂租賃行為成本增加。

            再者,歸根結底是話語權的問題,租戶沒有話語權,這種情況下房主就可以轉嫁焦慮與稅費成本增加。

            (原題為《最權威說法來了!個稅房租專項扣除遭房東抵制?bug出自哪里?正待住建部、財政部、稅務總局聯合制定細則》)

            本文來自于澎湃

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