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            央企出手兩天砸55億元頻繁拿地撿便宜

            2019-06-28 來源:

            央企出手兩天砸55億元 頻繁拿地“撿便宜”

            [提要]新政出臺三個月后首個'地王'重現--由央企制造。8月3、4日兩天時間內,央企開發商便將55億元重金砸向上海、杭州的土地市場。而政策出臺后,北京、上海、廣州、深圳四個一線城市成交總價前十名的地塊中,多數被國企收入囊中。業內人士疾呼:央企出沒拿地。央企出手兩天砸下55億元頻繁拿地"撿便宜"。

            新政出臺三個月后首個'地王'重現--由央企制造。

            8月3、4日兩天時間內,央企開發商便將55億元重金砸向上海、杭州的土地市場。而政策出臺后,北京、上海、廣州、深圳四個一線城市成交總價前十名的地塊中,多數被國企收入囊中。業內人士疾呼:央企出沒拿地。

            央企拿地IC圖

            無人競爭央企拿地"撿便宜""主角"央企近期土地市場由于受調控影響出現降溫,民企開發商多謹慎出手

            ,而擁有央企背景的開發商則頻繁出沒,成為土地市場上最大的主角。

            8月4日羅店新鎮F1-4、F1-6兩幅地塊先后被一家名叫北京遠乾置業有限公司一舉競得。兩幅地塊總占地面積約15萬平方米,成交價格分別為5.2億元、13.77億元,最終成交樓板價均超過2萬元/平方米。

            后來發現,北京遠乾置業原來是具有央企背景的遠洋地產旗下公司。值得注意的是,這也是遠洋地產第一次進駐上海拿地,并且還一舉創造了區域單價地王。

            而就在此前一天,央企奪地在杭州表現得更加淋漓盡致。

            8月3日經過了41輪"廝殺",最終中糧地產以9.79億元總價成功斬獲杭州三塘單元地塊,樓板價為10358元/平方米。這也是中糧在5月份以6.28億元競得杭州蕭儲(2010)24號地塊之后再次出手。

            在同一天,中國人壽保險有限公司浙江分公司以25.9億元將位于杭州江干區的一幅商業金融用地拿下,折合樓板價9043元/平方米。就在保監會將于近期發布不動產投資政策的當口,中國人壽拿地頗引人關注。

            不難發現,僅僅兩天時間,央企便有55億元重金砸向土地市場。而近期央企頻繁拿地的現象還不止于此。

            記者發現,在7月16日至7月31日,招商地產聯合會德豐置業在佛山以11億元拿下兩幅土地;葛洲壩以24.7億元在海南拿下一酒店地塊;保利香港以4.8億元拿下南京一商住地塊;華潤置地以19.4億元在天津拿下一商住地塊。

            中國指數研究院統計數據顯示,調控政策出臺后,北京、上海、廣州、深圳四個一線城市成交總價前十名的地塊中,多數被國企收入囊中。

            具體來看,北京、上海分別有9塊土地為國企開發商獲得,其中分別有3家為央企(或央企參與),其余6家為地方國企;而深圳和廣州拿地的國企分別為6家和5家,其中絕大部分為央企,地方國企分別僅有1家。值得注意的是,各城市在新政出臺后成交的總價最高地塊,無一例外為央企或地方國企獲得。

            "撿便宜"對于央企頻繁拿地,業內人士卻發現:"利用民企開發商缺場的空子,無論是在價格上還是優質地塊上,央企撿到了便宜。"遠洋地產在奪得羅店新鎮上述兩幅地塊過程中,并未出現激烈競價的場面,幾乎是在"無其他開發商出來競價的情況下"輕松斬獲。雖然最終成交價創造區域地王,但兩幅地塊溢價率分別僅為23.7%、31%,遠遠低于今年上半年上海土地市場91%的平均溢價率。

            從兩幅土地自身來看,被業內視為優質地塊。從區位來看,兩幅地塊位于羅店北歐新鎮的黃金地段,緊鄰美蘭湖高爾夫球俱樂部和五星級美蘭湖皇冠假日酒店;從容積率來看,兩幅地塊容積率均為0.6,是近年土地市場上難見的低密度宅地。

            上海中原研究咨詢部研究經理龔敏分析:"預計未來產品開發將走高端別墅路線,相對周邊目前約為3萬元/平方米的別墅售價,項目未來售價可能達到3.5萬-4萬元/平方米,項目運作仍有不錯的利潤空間。"中糧地產在杭州拿地過程中雖然出現杭州本地實力房企德信房產的同場競爭,但是中糧還是較為輕松地拿下。在第38輪報價中,德信房產率先將樓板價突破1萬元/平方米,但在第40輪中被高價嚇退。

            最終中糧將樓板價定在10358元/平方米。"中糧撿了個便宜。"現場一位開發商對媒體表示,地塊周邊商品房價格普遍在2萬元/平方米以上,附近濱江萬家星城項目最近一期銷售均價即為21000元/平方米。該區域曾在2009年10月27日出讓過兩宗宅地,折合樓板價分別為12157元/平方米和12143元/平方米。

            此外,中國人壽同樣是在沒有其他競買人的情況下將上述商用地塊順利收入囊中。

            相比于央企在土地市場輕松拿地,民企開發商的精力則更多陷入樓市調控漩渦之中。對于民企來說,在銀行信貸、資本市場收緊之后,為保證資金鏈,如何打開銷售市場、迅速回籠資金變得更加緊迫和現實。

            中原集團研究中心高級經理劉淵表示:"土地市場供求不溫不火,新房未來走勢依舊撲朔迷離。"中原監測12個重點城市住宅用地供應狀況看,僅京滬穗渝4城市有宅地供應。上周土地供應掛牌總面積約45公頃,較新政出臺前平均水平下降78%,為新政出臺以來第二低位。房企也在忙于促銷,中原監測到9個城市新房成交中有8個城市上周成交量環比增幅超過一成,與此不無關系。

            出沒背后4、5月份來自中國香港、新加坡等的外資開發商曾公開對外宣布抄底拿地,結果至今未見出手,反倒是處于風口浪尖上的央企開發商開始頻繁出沒。

            一切似曾相識,回想2008年那一輪樓市調控的結束,與資金雄厚的央企和地方大型國企紛紛投身房地產行業不無關系。央企爭奪"地王"大戰揭幕。統計數據顯示,在2009年全國各地共計產生90多個各類"地王",其中被央企拿走60個左右。2009年成交總價和樓面地價排在前10位地塊中,國企占8席。

            央企不斷買地推高各地地價,并使得各地樓價不斷創新高。為了遏制這一不正?,F象,國資委于3月18日緊急出臺"清退令",責令78家不以房地產為主業的央企剝離房地產業務。

            退出令頒發后不到一周,多家央企表態稱:"將根據政策通過掛牌出讓或者出售股份的形式,剝離房地產業務。"16家主營房地產的央企也宣布,期待接手其他央企退出的房地產項目。

            從效果來看,78家央企"有序退出"進展緩慢。在北京、上海產權交易所掛牌轉讓地產項目的央企接近20家,但成功轉讓的卻只有中國航天科工集團的北京金中都置業公司和中石油的北京都市圣景地產公司兩個項目。

            值得注意的是,雖然78家央企退出房地產市場緩慢,但是16家房地產央企卻在土地市場上更加如魚得水。有統計數據顯示,根據自3月18日以來公開披露的涉及這16家央企的拿地信息,16家央企獲得國資委"認證"后拿地總金額約為295億元。

            曾有媒體報道:"國資委近期通過約談等方式授意房地產央企下半年在各自專注的領域加速擴張。"但隨即國資委人士出來明確給予否認。

            中國房地產研究會副會長顧云昌對媒體表示,對于最新拍地的幾家央企而言,決策層的想法、對利潤的追求,以及風險的防范、整體運營模式等等,都與之前傳統的房企有區別。

            業內人士指出,樓市新政出臺三個月之后,遠洋在寶山羅店板塊地王再現。巧合的是,房價也重回高點。最近兩周上海商品住宅的平均成交價格漲幅分別達到17.8%和11.8%,經過兩周的持續攀升之后,商品住宅的價格從兩周前本輪調控的低點17502元,漲到了23053元/平方米的近12周新高。

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