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            該醒醒了

            2020-03-08 來源:

            該醒醒了!2017年過后,只有核心城市的房子才能叫資產!

            2016年國慶前后,20多個核心城市拉開了本輪樓市調控收緊的序幕,至今已經一周年。在剛過去的周五,一些弱二線城市集體出臺了樓市調控政策。

            可以說,越來越多城市加入樓市收緊的序列。

            調控之下,有些城市依然保持著房價縮量上漲,產生“房價越調越漲”的怪象。

            這其中的理由很簡單,中國的老百姓已經有一種固化的思維,房價一定會漲,唯有房子是抵御通貨膨脹的工具。

            短期價格持續的大漲,中國樓市出現了較大的價格泡沫。

            01

            2017年,三四線城市出現了新的價格泡沫

            2013年至今,樓市短期的主要矛盾出現了如下的演變:

            年,樓市主要矛盾是庫存量過大問題。

            年,樓市行情好的情況下,土地供應量增加,從而導致2013年開始出現房屋庫存增加的情況。

            所以說,從年是樓市的主要矛盾是庫存量大。

            年,樓市主要矛盾是核心城市出現價格泡沫,三四線城市庫存量過大,二者并存。

            經濟低迷,驅動國家出臺政策刺激樓市,從而促使了一線以及新一線城市房價的快速暴漲,這是樓市上漲的第二輪。

            可以說,年期間,短期矛盾出現的是核心城市房價泡沫的出現。

            2017年,核心城市以及經濟稍好的三四線城市價格出現新泡沫,已經成為突出問題。

            時間窗口進入2017年,大家都沒有想到,房價上漲的高潮會在三四線城市接力。

            在過去半年多的時間里,不少三四線城市房價上漲50%,價格泡沫已經在更多的城市呈現出來。

            02

            本輪樓市啟動原因主要是經濟低迷

            房價上漲的主導者是政府,開發商、銀行以及諸位皆是參加其中的演員。

            本輪樓市的刺激的啟動有兩個核心原因:

            其一,經濟低迷。

            在房地產投資占總投資額占比15%的情況下,中國經濟對地產依賴之重,無法在短期內解除,所以房地產投資依然成為刺激經濟發展的引擎。

            從2015年下半年開始,樓市復蘇。

            其二,杠桿轉移。

            年,政策上提得最多的是三期疊加陣痛期。

            直白了說,就是經濟不好,政府債務累累。刺激樓市還有另一個根本原因,就是讓居民加杠桿。

            政府的負債率很高,樓市漲了,土地上漲,賣出好價格,財政收入多了。

            這個過程中,居民則是用了國家允諾的杠桿,首付二、三成,慢慢供房,還貸,杠桿率全面增加。

            03

            樓市收緊是時間換空間

            本輪樓市收緊的三個核心原因:

            其一,減少外匯沖刺,鎖定流動性。

            鎖定流動性。200萬億房子資產,對應3萬億美元外匯儲備,這意味著只要有10%的房子套現,中國的外匯就會被沖擊崩潰。

            顯然,這是不允許出現的事情。限購,限貸還不夠,還要用限售來鎖定房子流動性。

            其二,抑制投機行為,防風險,穩經濟。

            房子有雙重屬性,其一,為居住屬性;其二,為金融屬性。

            當投機過旺時,金融這種虛擬經濟屬性便展現出來。過度投機,資金流入,不利于實體經濟發展。資產價格過高,容易出現經濟崩盤風險。

            其三,時間換空間,擠出房價泡沫。

            泡沫縮小有兩種方法。

            第一,房價回調。

            但這里只允許小幅回調,若是大面積回調,出現大面積斷供,則影響的是政府,銀行,開發商資金鏈,這意味著經濟的崩盤。

            國家必定救市,只不過樓市要救比股市難多了。股災之下,我們花了多長時間才救回來,更別提樓市了。

            第二,人民收入增加,儲蓄增多。以時間換空間的橫盤,其意圖就是通過增加人民的收入,從而會減少房價帶來的壓力。

            居民儲蓄多了,也會有新進市場者購房。

            04

            租售同權的社會標簽

            樓市收緊過程中,有一件挺奇怪的事,那就是突然沒有提房地產稅了。

            也許,那真的是個偽命題,或者沒有到成熟全面推出的時機。

            至少,重慶,上海兩個城市試行之后,沒有推向全國,說明整體效果不好。

            取而代之的是,租售同權政策。

            個人看法,保障居民居住是政府欠人民的歷史債。近二十年,一味發展商品房,造成保障房的缺失,導致人們一味看多樓市。

            租賃政策的推行是保障房建設的一部分,長效機制的一部分。目前只是開端,路還很漫長。

            從國家層面的情況看,2015年開始提租售同權,但一直到2016年底,基本都沒有太多實質性的政策。

            而這一次,國家開始在10余個大中城市推行租售同權政策等一系列舉措來看。

            個人認為國家會盡可能去推廣租售同權政策,至少年,這三年時間是一個試行的窗口期。如果沒有問題,則會全面推廣到更多的城市。

            從租售同權的政策中可以看到,此番新政,租賃保障的是中低收入家庭??梢詫⒋藲w類:

            中低收入對應租賃住房。

            中高收入對應普通商品房

            該醒醒了

            。

            高收入者對應豪宅。

            從政策上來看,在房子的居住屬性上,已給社會階層貼了標簽。

            階層的流動性喪失,社會就這么固化了,面對房價高的門檻,很難逾越。

            真有錢,誰還愿意去租房子。中低收入歸類為無房階級,后二者可以對應有房階級。

            有人說,這樣劃分不對,在大城市租賃住房的人,在老家有房。

            05

            正是房子是不動產,才有區域的稀缺性

            但我想問的是,房子是不動產,正是因為不動產,這才有區域的稀缺性。

            不談中國現在已經戶均1.1套房子,其實這個意義真的不大。

            在一個城市長期工作,你在這個城市的住房需要保障。為什么很多深圳剛需的朋友在惠州買房后,反而后悔了。

            因為,從惠州來到深圳中心區上班,在現在依然不現實。為什么,這一波調控下來,北京外圍的廊坊房價跌得比誰都兇,就是這樣的道理。

            不動產,始終是不動產。人在哪,它建在哪,它不會隨著你的走動,而移動。

            資源的不足,是租售同權推出的前提。

            資源配置從來都是不公平的。

            在樓市中,最典型的就是教育資源的稀缺,因為稀缺才會有了樓市中的學位房概念。

            而優質教育資源的潛臺詞,就是優秀的師資力量,是下一代接受優質教育的可能性。再往深處,就是階層。

            而資源的稀缺性,無非跟戶口息息相關。而戶口的定義,以下是我聽到最好的解釋。

            “中國的戶口相當于中國一個縣(county)或一個市(prefecture)里發的護照,在這個縣內,你擁有相應的權利與義務。

            如果你去了其他地區,你就部分地失去了這個權利。

            你不能享受當地的醫療保險、勞動保險,甚至不能同工同酬,一般報酬比本地人低,不能應聘當地的政府雇員。

            沒有選舉權與被選舉權,他們的小孩不能與當地小孩一樣去受同等的教育。

            當然,小孩也不能參加當地的高考去上大學,因為他們相當于是“非法移民”。

            06

            人口流入是房價長期上漲唯一動力

            大家都關注未來房價會怎樣?

            如果說,業績是持續支撐股價長期上漲的唯一動力。

            那么,對應來說,人口的持續流入也是房價長期上漲的唯一動力。

            資金流通的路徑可以簡單的這樣解釋。

            產業經濟發展起來了,人就有動力到這個城市尋找機會。當前的房價已經過高,除了本身能創造的勞動報酬外,憑自己的力量很難在三五年內積累一筆首付款。

            于是,年輕人背后的家庭支撐了其首付款,這就驅動了資金的流通。

            從而,資金從三四線向一二線城市集聚,有資金的推動,必然導致資產價格的上漲,進而造成價格泡沫。

            主線可以簡單的理解為,產業——人——資金。

            上述的核心,必然是人。

            經濟有強弱,城市分化是未來發展的必然趨勢。

            城市分化背后的驅動因素其實就是人口,將城市分為“凈流入”與“凈流出”兩類就可以了。

            中國城市發展已經到了逐步成熟的階段,全國約18個左右的城市群,基本上也圈定了近40個核心大中城市未來的發展。

            像雄安新區這些獲得國家層面新規劃支持的城市,可以說是非常少,更況且雄安新區在設定前,已經將不動產交易限死,嚴格壓制了所有投機行為。

            我們回到之前的邏輯。

            目前,全國新增人口速度在減少,除了那些核心城市有人口持續流入之外,其它城市人口持續流出。

            再思考一個簡單的邏輯,你現在買的房子,二三十年后,房子由誰來繼承?

            如果你是擁有多套房子,未來集中到獨生子女名下,這樣獨生子女名下有多套房子,過剩是必然的。

            因為大城市的虹吸效應會持續存在,所以并不存在這樣的問題。

            07

            三四線城市的購房者小心,只有核心城市的房子才是資產

            今年以來,四五六七八線城市的房價也是在瘋漲,同樣也迎來了很多不明真相的吃瓜群眾。

            但是,對不起,對于這些城市的購房者,真的有可能接盤了。

            如果是剛需自住倒沒有什么,那買的是一種家的安全感。

            但是,出于投機,這一波接盤,套牢資金是肯定的。

            只有核心城市的房子才能稱是資產,廣大人口凈流出的區域房子只能叫房子。資產能保值增值,而房子只有居住屬性。

            城市發展是分化的,房價必然也是分化的。

            08

            長期只看好核心城市,能持續上漲的不足20個

            從目前的情況看,樓市政策現在處于一直收緊的過程中,年政策很難有松開口子的時候。

            政策收緊之下,特別是信貸的收緊,短期影響房價會非常明顯。

            目前,一二線核心城市首套房利率都上浮5%-10%,甚至接下來還有可能停貸,這就意味著樓市交易市場流動性還要減弱。

            房貸利率上漲,最大的影響是購房成本的增加。

            接下來,核心城市面臨的將是,買賣者地位暫時轉換的階段,要出售房屋的朋友,需要讓利給有需求的購房者,否則難以成交。

            利率收緊,毋庸置疑百分之百傷到剛需客戶。有錢人真要出手買房,全款買房,不需要等待銀行放款。而剛需看著利率上漲,每個月房貸需要多還一些,猶豫著出手。

            個人對樓市的觀點,利率上浮還要擴散到更多一二線城市去,所以樓市短期看空。

            未來一年至一年半會是開發商最難受的時候,特別是,中小開發商不斷的被兼并,相信在不久的時間后,大家可以看到各類媒體報道。

            我的個人看法是,這一波房價上漲,絕大多數城市的購房者,短期沖高接盤是肯定的。

            因為在政策收緊的情況下,你根本不可能在短期兌現?,F在已有41個城市出臺了限售政策,2至5年才能交易。

            地產短期空,不代表將來不會好,時間換空間是最好的策略。

            從國家的政策出發,其歷來強調穩經濟,防風險。

            顯然,監管層是不想房價大跌的,大跌意味著經濟不穩。

            理想的狀態,就是讓房價微回調,在一個區間內震蕩上幾年時間,以時間換空間是最理想的狀態。

            通過時間來消化價格過高,泡沫會逐步萎縮,變小。

            我們有過先例,2011年至2015年,不少城市房價就是橫盤或者微跌,但也不見得中國樓市崩盤了。

            所以,目前的樓市短期我看空,但長期,我只看好核心城市,能持續上漲的也許不足20個城市。

            特別是,一線城市以及準一線城市,依然強烈看好,只不過需要經過周期的洗禮,擠泡沫的過程。

            其它城市,要么橫盤,要么持續的陰跌。溫州、鄂爾多斯就是這樣在例子。個別點的泡沫存在,不足以影響全國。

            當前最大的風險,其實是政策風險。

            國家雖然要穩,但最怕的是矯枉過正,導致樓市的崩塌。政策調控的時滯性,是要警惕的。

            另外,提了這么多年,金融機構的資金要支持實體經濟。

            但事實上,依然是通過各種繞圈子,最終還是將錢投入了樓市,這種怪象,何時才能停下來。

            警惕那些外地來的買房人!一旦他們來了,房價就危險了!

            作者:徐小午 來源:地產情報站

            任志強曾說,只有人口凈流入的城市才值得投資!

            “未來投資很重要的一點就是城鎮化。前期政府提出普遍城鎮化,希望農民進城,但部分農民進城沒有戶口,人沒有城鎮化。

            城鎮化、人口流動這是一個大趨勢,會改變住房需求結構。老齡化加劇以后,年輕人住小房子,老年人住大房子,因為年輕人會回家,而老人通常不去年輕人家。

            人口流動帶動了什么?帶動了財富和資金。

            當哪個城市對城市人口有吸引力的時候,就是一個發展趨勢和投資風口?!?/p>

            小午仔細剖析,其實還有另外一層意思:

            本地人,一定要警惕那些外地來的買房人!如果他們來買房,就是房價要上漲的信號!

            01

            外地人瘋狂買入的時候,是房價上漲最快的時候

            一個木桶能裝多少水,是由木桶最短的那個板決定的。一個供不應求的市場房價能漲多少,是由收入最高的那一小部分人決定的。

            市場告訴我們,在買房這件事上,本地人,往往競爭不過外地人!

            北上深房價高不代表本地人有錢。

            比如北京,在外地人眼里,北京人不是個個有三四套房,早上遛鳥閑逛嗎?大數據告訴我們,在北京租賃市場,租房最多的是北京本地人!

            北京租房人數700萬,18%是北京籍的租客,也就是約有126萬北京戶籍人口在租房。

            殘酷的事實說明:北上深的土著,也會被高房價所累!

            大數據告訴我們,房價高并不代表當地人有錢買,北上深的房子,有一多半是外地人買走的!

            以調控前和調控后做對比,我們看看居里新房統計的3月和4月在北京購房客戶的抽樣分析。

            如圖所示,將原始戶籍為北京戶口的客戶定義為老“北京人”,主要包含在早期就居住于北京的“當地人”;將其它定義為“新北京人”,即后期遷入或者尚未遷入但在北京購房的人。

            3月和4月份的北京購房者中,老北京人僅占比僅18.94%,新北京人則達到了81.06%。

            其中僅3月份新北京人占比90.45%,遠超本地,外地需求嚴重溢出——3月份恰恰也是北京房價上漲最快的時候!

            3.17后,北京市政府采取一系列措施調控房地產市場,4月老北京人購房占比略有回升,但新北京人依舊為購房主力。

            02

            北上深的房子都被誰買走了?

            北京的房子,大部分被河北、黑龍江、山東人買走了!

            鏈家搜集了從年38萬套二手房買賣數據,發現買入北京房子的前三名外省土豪來自:河北省,山東省和黑龍江省。

            河北人對北京是真愛啊。河北土豪在京購房比例從最初的7.86%持續上升至11.36%,位列非京籍省市第一。

            10年來不僅占比最高,而且漲幅最大。河北土豪堅決貫徹了京津冀一體化的精神,先從房產一體化做起。

            PS:買不起房子的北京人去哪里買房了呢?小午這里沒有具體數據,不過在上發現了如下問題:

            有北京戶口的北京人買燕郊的房子會不會很丟人?兄弟啊,現實點吧。2010年的燕郊7000元一平你看不起,2017年的2萬元的燕郊對你愛理不理。

            上海的房子,是被江蘇、安徽、浙江人買走的!

            再看看上海,居里新房最新數據顯示,在上海新房購房市場中,老上海人的購買比例只有30%,而新上海人的購買比例高達70%,成了主要購房主力。

            城市數據團也對新上海人群體做了調查,請看下圖(顏色越深表示在滬購房者人數越多):

            從地圖上可以看到,距離上海越近的地區,來滬購房者越多。

            按地域片區來看,在滬購房者人數呈現出“華東華中東北華北西北西南華南”的規律。

            而在華東地區,原籍江蘇、安徽和浙江的購房者占據了新上海人總數的41.7%。

            好,我們再來看看,這些上海新貴的經濟實力如何?從下圖可以看到,新上海人占據了上海中心城區的位置。

            也就是說,好地段的貴房子多數被新上海人買走了!

            深圳的房子,是被湖南湖北江西人買走的!

            看一下去年鏈家統計的數據。廣東省在深圳買房占比是22.99%,也就是說,深圳的房子有8成被外地人買走了!在8成的外省人中湖北人、湖南人、江西人最愛買大深圳的房!

            而深圳人,除了在深圳買房,還選擇哪里呢?

            是我大東莞!

            隨著近兩年深圳房價的上漲,深圳新房均價超過4萬元/平方米,深圳客外溢至東莞等珠三角其他城市,業內人士估計,深圳購房者買走了東莞一半以上的新建住宅……

            以前,來了就是深圳人!

            現在,來了就是東莞人!

            一線的房子,是本地人的,也是外地人的,歸根到底還是外地人的。外地人來到北上深發展,買房成為新一線居民,他們本身就有非常強的經濟實力。

            他們推動了當地的經濟發展,并且在持續不斷的和本地人搶占資源——這是城市化進程的必然現象,無法避免。

            03

            人口凈流出的城市,房價由返鄉置業的人決定!

            關于房價,小午有一個“外地人指數”,一個城市的外地人越多,那么這個城市的房價也就越高!

            因為,在買房這件事上,外地人比本地人更舍得花錢,更果斷!因為中國人本質是農耕民族,安土重遷!

            雖然不輕易搬家,然而一旦搬家,那就是背上全部身家要在外地扎根了!所以外地人比本地人對房子的渴求程度更高。

            本地人嫌棄風水不好,以前是垃圾站,外地人不忌諱,只要能安家,買!洼地的房價就高了!

            本地人不買偏遠地區,本地人說,那是鄉村,不買!外地人說,郊區房子太便宜了,買!郊區房子就漲了!

            本地人不買非居住地以外的房子,外地人不挑,只要買的上,哪個區都能買!城市的房子就買了!

            房價漲了,本地人一看,怎么漲這么高了,不敢買,反正也有住的地。外地人一看,房價怎么這么高了,趕緊買,不買就住不上了!

            還有一些三四線小城市,明明是人口凈流出,房價怎么也會漲呢?當地人百思不得其解。

            其實這部分小城的房價,是由在外地打工的人群決定的。他們在大城市工作和生活,但是買不起大城市的房子。老家的房子一看,便宜啊。買吧。這就是返鄉置業。

            像今年,由于去庫存政策的推動,很多三四線城市,明明房價多少年不漲了,也就5000元一平,突然一下子漲了2000元,本地人受不了,就發愁啊。這可怎么活。

            可在北漂們見過大城市的房價,北京的房子從3萬一下子漲到6萬他們都經歷過,所以也更敢于在房價上漲的時候買入。

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