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            買房的坑

            2020-03-06 來源:

            買房的坑,80%的人都在踩,包括你!

            文章部分來源于大胡子說房

            由購房大學整理

            在北京最繁華的宇宙中心國貿,高高聳立的寫字樓邊上,總是會停著那些掛著“通州”、“燕郊”、“大廠”等牌子的棕色小巴車,狹窄的空間密密麻麻塞滿了人,一進去就會覺得很悶,玻璃車窗上常年蒙著淡淡霧氣。

            雖然車內環境不是很舒適,20元一位,但這是很多不愿地鐵轉公交折騰

            買房的坑

            ,甚至可能5班地郊鐵都擠不上的白領,回到燕郊睡城最好的選擇。

            燕郊人的生活,是很多郊區買房人的縮影。

            大家都知道郊區買房不如市中心好,通勤時間長、各種不方便,但架不住一個“窮”字。

            住在郊區,打開美團,最洋氣的外賣可能就是蘭州拉面和沙縣小吃,打開附近的人,方圓幾公里,沒有一個人。

            他們何嘗不想留在市中心?樓下就是地鐵商場上蓋,星巴克米其林哈根達斯步行達到隨便吃?誰不想地鐵暢行,城市東南西北任我行?

            但房價高起,將越來越多人逼出市中心,來到郊區開荒。其中有:

            1、掏空6個荷包,勉勉強強,只買得起郊區的剛需;

            2、因為家庭人口增加需要換大房子,二套首付高,不想忍受老破小,市中心嘈雜,退而追求遠大新的改善;

            3、因為市中心已經完全成熟,溢價已經釋放充分,而看好郊區快速發展,房價有上升空間的投資客。

            大家都知道,郊區買房一般都是沿著城市發展方向30公里半徑去買更好,未來隨著城市發展,片區的空白會被填平,在房價上漲中更有后勁。但只有這一條就夠了?

            不!郊區買房,并沒有你想的那么簡單。

            在市中心買房,熟悉配套成熟,基本怎么挑都不會掉到坑里去,但對于不確定性極強的郊區,分分鐘踩雷,KFS磨刀殺粉,一點都不奇怪!

            郊區買房的坑,80%的人都在踩,包括你!

            今天我們就來說說郊區買房要遵循的幾大邏輯。

            1、郊區向來偏好炒概念,看看房價有沒有透支未來的預期

            我一直都認為沒有不能買的房子,只有不能買的價格,所以買郊區盤更得關心價格。

            畢竟中國城市向來都是攤大餅造新城炒概念,再加上郊區各大開發商推盤抬轎打廣告,所以即使你去到周圍遍地是破舊農民房和廠房的郊區,售樓小姐也會眉飛色舞地說我們這里未來是東進副中心、教育城、未來科技城、大空港新城、科技小鎮......

            對了,還有從“娘胎”里自帶的稀缺原生態山江河湖海景觀哦。而事實是現在這些地方沒有吸引來什么企業,公共基礎設施還沒有起來,很多廠房農民房都無法舊改,但是房子就敢賣到三五年后該有的價格。

            例如最近備受關注的青龍湖區域,在此之前,就已經發展了18年:

            2000年,政府聯合企業對項目土地進行一級開發

            2002年底~2003年初,項目獲批,正式啟動

            2009年,青龍湖郊野休閑社區正式變更為青龍湖國際會都項目

            ……

            截至目前,18年的成果僅有一座美高美酒店,并未有其他設施建成。2014年世界種子大會在該酒店舉辦,也并未達到吸引國際文化組織和機構入駐的目標。

            現在區域最大規劃利好,集中在文化會都、中央民族大學、人大附豐臺,基本落地在豐臺,區域一級開發商打造區域的目標是田園郊野新城。樂高樂園在房山區域。坨里組團,屬于房山青龍湖的西部區域。

            再結合青龍湖即將大量入市的剛需住宅看,該區域明顯出現了巨大的規劃不匹配問題。而且,對比雁棲湖等已經成型的會展區域,青龍湖已經錯過發展機會。未來的概念很難支撐其發展。

            所以,郊區買房,任憑置業顧問說得天花亂墜畫大餅,你不熟悉的都一定要到周圍轉轉,看看概念規劃執行的落地情況。

            只有快速推進建設的郊區才有前景,那些扯皮的,大概率以后都是要填坑,所以看房時,也要同步看看要建的寫字樓、產業園、商場、學校有沒有出地面并且還在持續建設。

            這才是新城該有的樣子▼

            目前的房價對比同等級郊區,是不是被概念炒高了,有沒有提前透支的風險。

            2、地鐵一定是必備條件

            郊區買房,地鐵即使上升到第一重要位置,都不稀奇。

            在市中心買房,地鐵不是必需品,畢竟除了地鐵,還有汽車、公交車代步,而到了郊區,地鐵就是這個片區的生命線,串聯起與主城區的通勤。

            一般來說,睡城比衛星城更需要地鐵,睡城的客群多為需要去到主城區工作的剛需,地鐵是他們買房最關鍵的要素,而衛星城多屬于短途通勤,尚且還可以接受沒有地鐵,但最好也是要有。

            其中,與主城區CBD地鐵線相連,無需頻繁的換乘的地鐵物業,以后一定會是片區內的房價高峰,例如已有的連接廣州珠江新城所在的5號線的13號線、未來連接光明和深圳灣的13號線、連接坪山和崗廈的14號線。

            這些與主城區地鐵相連的地鐵沿線,未來就會興起一座座睡城。

            在交通不便的郊區,只有地鐵才能快速地聚集起片區內的人流、資金流、信息流,集工作、商業、文化、教育、居住于一體,讓整個片區活躍起來。

            還是看看青龍湖,按照地鐵規劃圖,這個區域將在可以看得見的10年內,沒有地鐵,靠近都沒有。就這點來看,即便在五環邊,都不如六環外的大型區域。

            3、看看片區的城市界面如何

            郊區雖然都是新開發的區域,但也有分三六九等,有的郊區現在遍地是破舊的農民房廠房,拆遷無望,周圍人群雜亂,有的甚至是方圓幾里毫無人煙。

            有的郊區是規劃高大上的新城,規劃了大體量的商業,不僅有小區內的街鋪,甚至還吸引了萬達廣場入駐,多個寫字樓塔吊在同時開工,周圍還有多個大開發商在建,片區地價更是連續攀升,甚至拍出了地王,那么這樣的郊區,以后就會有前景。

            例如二十年前的望京,誰能想到它會成為“第二個CBD"和”第二個中關村“呢?要知道當時政府重點扶持的新區,亦莊是排在望京前頭的。

            望京的地理位置就是一個很大的優勢,位于北京城市邊緣,便于承接北京城市資源,又得益于首都國際機場帶來的外企紅利。

            外企落地的同時,望京正是新樓盤大量開發之時,吸引了大量年輕人,這就儲備了人才資源。

            等到外企黃金十年后,新興的互聯就順勢落在了望京。

            一則是因為外企打下的基礎——完善的基礎配套+大量優質年輕人,再則是距離中關村等互聯中心并不遠,望京就成為了互聯企業落地的肥沃土壤。

            4、盡量選大開發商

            在市中心買房,小區外邊各種配套成熟、怎么樣都不會抓瞎,但是在一張白紙的郊區,真的就像去開荒,更別說什么教育商業配套了。

            所以在郊區買房,可別被漂亮的售樓部和樣板間弄得頭腦沖動刷卡,多關心一下去哪里買菜,孩子去哪里上學。

            很多郊區盤的商業都是死掉的狀態,可能都交付好幾期了,商鋪愣是開不起來。而唯有大開發商才有足夠的資金實力把整個片區運營起來。

            像萬科的郊區盤,一般都可以配套“萬科里”商業,然后引入超市、KFC、麥當勞、奈雪的茶,華潤的郊區盤也一樣,把華潤萬家帶入社區,甚至都有西西弗書店。

            而唯有大開發商才能去引入名校分校來提升整個片區的教育水平,不至于讓你的小孩去上村小。

            往最壞的說,買了大開發商的房子,維權都投訴有門,畢竟他們都是比較要臉的。而小開發商都自身難保了,哪里有余力去整改?

            所以,郊區買房一定要抱緊大開發商的大腿,一定。

            總結

            其實,郊區買房大多是年輕人在資金不足的一種過渡,而隨著越來越多人來到這里,周圍人氣漸漸起來。

            曾經你看不上的郊區,城市建設變得越來越好,房價也跟著水漲船高,也漸漸完成了轉變為市區的逆襲,甚至成為城市未來重點推進的核心區,就像之前提到的望京、杭州的錢江新城、南京的江北、蘇州的金雞湖、長沙的梅溪湖...

            這些郊區的逆襲,更多是因為當初在城市里只有這個新城,沒有其他競品,而現在是遍地“造新城”,這樣的逆襲,未來還會繼續上演,只是你要擦亮眼睛,挑個最有潛力的。

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